亿操盘深圳东部“第一高楼”沉浮

　　来源：中国经营报中经记者陈婷赵毅深圳报道亿操盘

　　近期，一则公开招标公告将一处停工多年的地标项目重新拉进人们的视野中。

　　深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布的信息显示，项目“深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究”于11月5日至17日进行招标，项目预算为107.45万元，不接受联合体投标。

　　招标文件显示，大运中心及深港国际中心片区位于大运深港国际科教城的核心区域。作为区域内核心功能片区及仅有的几处未建成区之一，深港国际中心是实现龙岗中部现代化国际化“城市新客厅”功能品质和文化内涵提升的绝对的空间载体与重要项目抓手。由于原实施主体的退出，片区建设已陷入停滞状态。

　　深港国际中心项目源于2017年年底世茂集团以约239亿元的价格竞得的深圳市龙岗G01046-0095号地块。该项目规划集会展、酒店、商业等业态于一体，原计划打造700米超高层建筑，定位为粤港合作标志项目、深圳东部新地标，有望夺得“中国第一高楼”称号。不过，自2022年受世茂集团债务危机影响以来，该项目停工至今。

　　近日，《中国经营报》记者走访深港国际中心项目现场看到，该区域内矗立数栋未完工的建筑，多宗空地杂草丛生，原项目展示中心现已变成无人机学习基地。

　　深圳市规划和自然资源局龙岗管理局相关工作人员告诉记者亿操盘，目前深港国际中心项目整体由龙岗区统筹。关于此次招投标结果及下一步规划等相关问题，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局方面暂不接受采访。

　　重启信号

　　11月的深圳已有了寒意。冷风掠过昔日显眼的“世茂深港国际中心”招牌，以及那些未完工的建筑轮廓，仿佛能听见这座曾经的“未来地标”在沉默中叹息。不过，就在近期，该项目传来新进展。

　　11月初，中国政府采购网公布一份招标公告，采购人为深圳市规划和自然资源局龙岗管理局，标的名称为“深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究”。

　　根据招标文件，此次工作主要围绕深港国际中心12宗流拍地块以及大运中心场馆地块开展法定图则规划研究，一体谋划、统筹考虑龙岗中心、大运中心等周边片区整体规划，借力龙岗中心区规划及大运中心配套升级，谋划适应新发展阶段所需新定位、新空间、新功能、新形象，编制形成《深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究》报告及片区三维实景模型展示平台。主要内容包括法定图则规划研究、详细城市设计、区域交通详细设计、市政基础设施专题研究、公共空间及慢行系统专题研究和实景三维专题展示等6个部分。

　　记者注意到，标的项目的研究范围深港国际中心12宗流拍地块以及大运中心场馆地块，位于龙岗区龙城街道，黄阁路以西，龙飞大道以东，如意路以南，龙翔大道以北，合计涉及19宗地块，面积约为81.2公顷。项目完成采购工作并签订合同后，预计1年内完成全部工作。

　　具体而言，第一阶段工作为资料收集、梳理与解读，包括完成实地踏勘、部门咨询；资料整理；制定工作计划和工作思路，时间安排在1个月内；第二阶段为初步方案形成阶段亿操盘，预计2个月内形成《深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究》初步研究方案提请采购方审查；第三阶段为中期成果，根据初步研究方案反馈意见，修改完善后形成《深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究》中期方案提请采购方审查，时间预计4个月内；第四阶段为最终成果，根据中期成果修改意见，编制形成《深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究》后提请采购方审查，审查通过后归档。时间预计5个月内。

　　招标文件指出，由于原实施主体的退出，（深港国际中心）片区建设已陷入停滞状态，就龙岗区当前的区域战略定位及发展战略部署而言，提出经济可行、公共利益有保障、实施可持续的规划方案，推动项目盘活工作，具有强烈的迫切性。

　　记者注意到，今年7月，有市场消息称，深圳市龙岗区龙城街道办事处与区土地整备事务中心正联合推进“收地化险”方案。根据该方案，龙岗区政府拟以68亿元补偿金，整体收回深港国际中心项目所涉12宗土地及其地上建筑物。该方案直接关联“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的全体投资人。彼时，龙岗区深港国际中心项目工作专班公开表示，2025年2月，中信信托就世茂龙岗项目（深港国际中心）提出申请，恳请政府收回12宗流拍土地。该工作专班称，将依法依规推进后续相关工作。

　　9月28日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布“深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究”项目意向公开。如今，随着地块规划研究招标工作正式启动，曾规划“中国第一高楼”的深港国际中心项目在停工三年后即将迈出重生的第一步。

　　承载期望

　　深港国际中心项目出现重启信号背后，其承载着区域发展的重大期望。

　　招标文件显示，近年来，龙岗区贯彻落实“一芯两核多支点”区域发展战略，目标将“一芯”，即涵盖该片区的湾东智芯，打造成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台及高水平国际化“城市新客厅”。作为区域内核心功能片区及仅有的几处未建成区之一，深港国际中心是实现龙岗中部现代化国际化“城市新客厅”功能品质和文化内涵提升的绝对的空间载体与重要项目抓手。

　　作为大运片区的核心地块，深港国际中心项目占据着龙岗区优质地段。2017年，世茂集团豪掷近240亿元竞得项目地块，创下彼时深圳地块总价第二高的纪录，楼面价1.75万元/平方米。该地块总面积达32.2万平方米，规划投资500亿元，打造深港国际中心项目，成为集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店及大型商业、高端公寓等于一体的综合体，计划于2024年建成投入使用。

　　拿地后不久，世茂集团为深港国际中心项目拉来了投资，其中向中信信托融资132亿元。根据《深圳龙岗世茂深港国际中心项目详细蓝图》，项目整体用地分为14宗地，其中2宗建成公寓，于2020年前后完成备案销售；剩余12宗土地登记价约176.25亿元。2019年，深港国际中心项目的公寓产品对外销售。2020年7月，中信信托以深圳深港国际中心项目为底层资产发行信托产品，募资规模为87亿元。

　　随后，世茂集团出现债务问题，深港国际中心项目也陷入停工状态。2023年，该项目曾进行两次司法拍卖，均以流拍告终。

　　2023年7月，深圳市世茂新里程实业有限公司名下深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物在京东拍卖官网上进行拍卖，标的评估价163.05亿元，起拍价130.44亿元，该标的评估报告显示，世茂深港国际中心地块分为14宗，此次估价对象为14宗土地中的12宗，12宗土地中有10宗设立了抵押权利，抵押权人为中信信托有限责任公司，彼时12宗地已经被法院查封。其中，最高塔地块还未取得工程规划许可证。

　　2023年11月，世茂深港国际中心项目进行第二次法拍，项目资产评估价为163.05亿元，此次起拍价格为104.35亿元，较其首次拍卖减少约26亿元。虽然这场拍卖吸引了近万人围观，但最终还是因无人出价而流拍。

　　面对项目困局，政府部门积极寻求解决方案。今年年初，深港国际中心项目被龙岗区列为“2025年重点推进的重大项目之一”，由区领导挂点主持，释放出积极信号。